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關于對住宅小區物業規范化管理的建議
日期:2011-04-20  發布人:合陽縣政協 

 

住宅小區物業規范化管理是現代化城市建設的重要一環,也是加快我縣“三創”進程的一項重要內容。對于提高人民群眾生活水平,提高市民素質、提高城市管理水平起著積極的作用。

就像買家電必須關心保修一樣。物業管理作為商品房售后服務的重要作用已越來越被人們所關注。住宅小區物業管理在我縣起步較晚,也就兩三年時間,但后發優勢明顯,發展勢頭迅猛,需求旺盛。今天看了四個小區后讓人印象深刻。從管理水平上也是參差不齊,總體上鳳凰園和雅靜園比較好。

但據本人了解,在我縣的商品房建設上,重開發輕管理,重售房輕經營,重蓋樓輕綠化,重收費輕服務現象普遍存在。特別是小區物業市場良莠不齊,魚龍混雜,相當一部分運作不規范,服務不到位,管理水平低下,損害業主權益現象時有發生。由此而引發的一系列社會問題逐漸凸顯出來,形成諸多不穩定的因素(如美華小區集體上訪),主要存在以下幾個問題:

1、主管部門職責不清,管理力度不大,業主投訴無門。目前盡管成立了物業管理領導小組、但具體工作仍是房管所負責一般行政性事務,而不論從協調手段,管理職權還是處理投訴都顯的蒼白無力。

2、收費標準不透明,做為三類地區的縣城收費標準依據不清,定位不準,費用的收取與享受的服務水平不相適應。0.35元合陽物價局在此基礎上批文下浮10%可政合執行。

3、物業管理不規范,檔案不全,沒有記錄。保潔,保安,工程維護以及綠化保養機構不健全,管理流程不暢,服務不到位。特別是缺乏有一定資質的專業管理人才,除鳳凰園外,具有國家認可的物管員廖若星辰,而相應的工程技術人員更是缺乏。物管等于掃地,看門,這樣原始的管理模式依舊存在。

4、小區治安狀況堪憂。入室盜竊時有發生,空置房屋出租監管不力,小區電子監控成為盲區,利用地下室、車庫私開麻將館,賭博現象猖獗。發案后找物業管理而物業管理又無權處置的尷尬現象屢見不鮮。

5、相當小區沒有業主委員會,業主的權利(經營知情權、公共設施享用權、維修資金的管理和監督權、購房合同的履行權(天然氣等基礎設施))得不到保障,對物業管理服務質量的監督缺乏,更談不上對物業管理企業的選擇權。

為此,提以下幾點建議:

1、成立住宅小區物業管理專門機構負責與物業管理相關的監管和投訴受理,企業資質認證,備案,考核、考評,從業人員培訓,教育,以及投訴受理等工作,為提升我縣物管水平提供組織保障。

2、依據國務院物業管理條例,在政府辦2010年24號文件的基礎上,結合我縣實際在廣泛征求意見的基礎上,以縣政府名義出臺《合陽縣住宅小區物業服務管理辦法》、《物業服務定價標準及管理辦法》、《維修資金使用管理辦法》,特別是《業主委員會組織條例》等法規,規范行為,依法治亂。同時加大對物業管理工作的宣傳力度,培養市民對物業管理的認知度,提高業主自我維權意識。

3、參照縣上招商引資相關優惠政策積極引進管理水平較高,具有一定資質和技術力量的物業公司來合經營。在政策上優惠、環境上保障,用他們先進的經意方式和理念提升我縣物業管理水平。對阻撓和干擾正常經營行為的人和事從嚴處理,同時,對現有物業管理服務企業進行一次清查和資質審查,取締無資質,無實力、無證照的三無皮包公司。應提高準入門檻,強化管理水平。(鳳凰園引進西安幼兒園、打造精品、水平超過阿波羅)

4、對開發商,臨時委托的物業管理企業進行審核,合格者應與小區業主委員會重新簽訂服務合同,以便轉換角色,排除工程建設上的質量隱患,化解矛盾,減少業主后顧之憂,鳳凰園天然氣問題。對條件成熟的小區應及時成立業主委員會并理順與居委會、街道辦,城關鎮政府的行政隸屬關系。

5、將平安合陽活動延伸到小區,在規模小區配備警力,設立公安警務室,負責小區的治安管理,以保障社會的平安穩定。

 

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